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    越来越多家庭想换大房子 2019年杭州将迎来“改善大年”?

    2019-04-07 10:07:51 来源: 杭州网-都市快报 记者 陆丹 制图 高薇

    刚刚落幕的3月,杭州楼市迎来了名副其实的小阳春,无论是一手房还是二手房,成交量都明显回升。根据贝壳找房的数据统计,杭州3月份二手房成交量为1289套,与去年同期相比,增幅10%。

      刚刚落幕的3月,杭州楼市迎来了名副其实的小阳春,无论是一手房还是二手房,成交量都明显回升。根据贝壳找房的数据统计,杭州3月份二手房成交量为1289套,与去年同期相比,增幅10%。而2月份为247?#20303;?月份为561?#20303;?/p>

      值得关注的是,越来越多家庭想买大房子。贝壳找房数据显示,去年3月,杭州有意向购买改善户型(90㎡以上)有2606户,今年3月同比跃升至9030户,增加了两倍多。同时,去年3月改善型房源成交了181套,今年为226?#20303;?/p>

      今年年初,快报北高峰?#25913;?#20063;曾做过一个调查,当时就有一半以上的资深中介认为,2019年杭州楼市将进入平稳期,“是改善、置换的好时机”。

      “边卖边买,但总想卖在高点买在低点”

      今年“金三银四”,半数看房者都是想改善

      “今年置换的房东特别多,基本都是一边卖一边买。”中介小吕主攻丁桥板块二手房。正值“金三银四”,忙得不可开交,但敏感的中介们发现,看房人群有了明显的改变,“目前手头接待的客户,40%-50%都是有置换需求的”。

      “丁桥板块的房源类型,分为60㎡左右的经济适用房,89㎡做成三房的商品房,120-130㎡的四房这3种。”近期后两者的看房人群在增多,“很多是置换需求,之前已经买过房子的。”

      杭州其他区域中介也有相同看法。“虽然总体来说,市场成交依旧刚需最多,但?#36234;?#24180;开春以来,置换人群的看房?#32479;?#20132;都比往年多了很多。”拱墅区一位房产中介店长小陈说,很多客户都是全?#39029;?#21160;,甚至是带着孩子一起看房的。“最近店里成交的两套房子还是孩子‘拍板’的,本身?#39029;ひ部?#20013;了,小朋友看到小房间有童趣,说?#19981;叮?#20110;是迅速成交”。

      ?#23433;还?#25913;善型客户边卖边买,但总想卖在高点买在低点。所以成交周期比刚需要长很多,三四个月很正常,最多的可能要半年。”不少中介建议,想置换大房子的房东,可以实地了解一下自己小区的售价?#32479;?#20132;情况,合理调整心理价位。

      为啥今年成了“置换大年”?

      市场供应端、需求端都有新变化

      “改善型购房者,我认为应该是指非首次置业,也就是有过购房经验的人群。他们想置换,或者再买一套做居住的提升。”克尔瑞浙江区域研展经理钱钰玲说,同时,对改善型房源的定义,除了面积、户型、总价之外,地段、学区以及其他特殊资源的改善也要考虑进去。

      “从总价段来看,改善一般分为首改、再改和终改。放眼整个杭州,首改基本面积在120㎡-140㎡,单价在3.5万-4万元/㎡之间;再改面积段在140㎡-160㎡之间,单价也会提升,在5万元/㎡左右,总价基本在500万-600万元的门槛;而800万元以上,乃至上千万的总价,是终改的价格。”但是她也强调了,如果选择的是市中心的房子,比如学区房、景区附近的房子等,那么即使是改善型房源,面积相应也比其他区域要小很多。

      为什么改善型购房需求,上月迎来一波明显上升?

      钱钰玲分析,首先,这来源于市场供应端的新变化。

      “现在入市的一些房源,当时房企拿地价都比较高,在这种情况下,走刚需的定位就不合适了。相对来说,他们会从产品本身、景观资源等方面,去打造高?#20998;省?#25913;善型的中高端产品”。

      另外二手房方面,今年是二手房供应的高峰期,很多楼盘会集中交付,2016年左右购买的期房拿出来卖的会比较多。“因为当时买房投资的人比较多,有三成左右是外来客户,一部分人会陆续出售,使得挂牌量大增”。

      其次是需求端也出现了新变化。

      “需求主要分两块:2016年杭州的拆迁量很大,这部分群体的人口数量,平常住惯了户型较大的房子,那么他们在购买商品房的时候,对面积也是有一定要求的,加上?#24335;?#20063;相对充裕,他们通常会偏爱那些大户型改善类房源;另一块需求是多孩家庭,二孩政策放开后,一个家庭有了二孩,那基本上都是三房、四房甚至是五房的需求了”。

      首套房贷利?#39318;?#20302;为基准上浮3%

      二套房贷利率下调幅度更大

      还有一位杭州房产行业资深人士分析:“去年这个时段,很多区域的一二手房还存在倒挂价差,所以89㎡左右的刚需房源,热度是?#23545;?#36229;过改善型大户型的。但到了今年,有着大‘剪刀差’的一手房房源已经少之又少,同时房价逐渐企稳,改善需求开始正常释放。恰逢‘金三银四’,置换趋势的冒头,甚至大量增加,也在情理之?#23567;!?/p>

      另一位开发商则透露,“现在房企做改善类产品,总价和面积的规定都比较严格,以前部分房源还可以‘偷面积’,七七八八操作下来,89㎡能做出四房。萧山以前就有不少这样的楼盘。现在不可能了,想做到四房基本都要面积在125㎡以上。有改善需求的客户,必须买建筑面积相对更大一些的。”

      同时,今年以来银行的利好也助推了改善购房群体的“出手”。

      记者最新了解到,杭州多数银?#24615;?#27425;下调了房屋按揭贷款上浮比例。目前,杭州市内多数银行首套房贷款利率为基准利率上浮5%,汇丰银行最低能申请到3%。

      下调幅度更大的是二套房贷利?#30465;?#24180;前,二套房贷基本维持在基准利率上浮20%,眼下已降到10%;个别银行最低能申请?#20132;?#20934;上浮8%。记者算了笔账,对比年前买房基准上浮20%和目前上浮8%,按照纯商业贷款200万元30年,还贷方式等额本息来算,利息总额从226.1万元减少为199.5万元。也就是说,能省下约26.6万元,相当于“赚”了一?#26223;?#36842;A4L。

      市中心新盘全面奔“改善”

      起步面积基本在100㎡以上

      从透明售房网给出的杭州楼市3月成交排行榜来看,主城区高?#20998;?#25913;善?#22871;?#28909;门。

      这一点在一手房市场也很明显。2月下旬,申花板块的绿城建发·沁园率先领出预售证,均价从之前的49500元/㎡提高到54000元/㎡,主力户型为100㎡和135㎡,尽管如此,依旧抢手,最终中签率29.4%。

      而同处申花板块的另一个改善红盘——首开杭州金茂府,目前即将进入最后的清盘模式,户型在143-168㎡,虽然面积大,单价不低,但据了解,蓄客情况不错。

      再来看位于登云路与隐秀路交叉口的融信万科·古翠隐秀,这个盘即将迎来首开,而项目的最小面积是105㎡。

      我们发现,主城区中心地段的新盘,几乎已经见不到89㎡左右的户型,“起步面积”基本都在100㎡以上。

      “这是因为,当时拿地时的楼面价比较高,而且我?#21069;?#22359;的地理优势明显、稀缺,所以是将项目朝着中高端?#20998;?#30340;方向去打造的。面向的客户也是改善型客户,以及购买力较强、对地段对产品?#20998;?#35201;求较高的首次置业客户。”古翠隐秀销售人?#21271;?#31034;,他们的户型、面积设计都是针对这些有一定财?#25442;?#32047;的客户群。

    责任编辑: 谢劼

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